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【小金说金】房地产行业重大利好,您准备出手了吗?

发表时间:2015-04-01 11:47

周一(3月30日)中午,市场上传闻说央行紧急通知新闻媒体,说当日3点半将召开一个新闻发布会,并称有重要事项要公布。一听这口气,就知道肯定是有关国计民生的大事,所以呢,保密工作那一定是相当的到位。可是,在这个时间点出现这样的传闻,很多资深的市场人士还是能很快的洞察出一二来。因此,市场中关于发布会内容可能与房地产政策有关的说法和预期随即就扩散开了(小金的话说就是“无预期,不金融”)。具体来说呢,就是传闻二套房首付比例可能要降低了。

这个预期相信大家应该都明白的,大利好呗,地产金融要飞的节奏啊!小金我是不怎么炒股,但为了能够跟得上局势,所以也长期追踪着几只股票,其中一只是保利地产。中午吃饭的时候,打开手机看了两眼,这个600048还是延续着一个月来的“废物”作风,大幅落后于同为“龙头”的招商地产。下午快上班的时候,小金又习惯性的看一眼股市,不过这一看,可略微的吓了我一跳,600048尽管还是落后于招商地产,但已经涨逾5%了。小金截了一张图,11点到1点半,走势是这样的:

是不是有点准备“起飞”的赶脚?不过别着急,好戏还在后头呢。到周一下午3点的时候,小金又看了一下房地产板块,保利地产终于在最后时刻华丽涨停,成为了10只涨停地产股中的一员。

什么?10只个股涨停??

地产板块的狂飙,基本上暗示了当日晚些时候肯定会有重磅消息公布,之中的差异就是在于公布结果是“不及预期”、“符合预期”、还是“超预期”,这将对接下来一段时间的市场有所指引。

周一下午4点40左右,人民银行公布了最新的关于楼市的《通知》。新闻媒体随后在第一时间转发。主要内容分3部分。第一部分,降商贷首付。其中重点是降低拥有一套住房且贷款未结清的二套房购房人首付款比例至40%;第二部分,降公积金贷款首付。降低使用住房公积金购买首套房的首付款比例至20%,同时降低使用住房公积金购买2套房的首付款比例至30%;第三部分,要求根据地区差异,“因地施策,分类指导”。并做好风险防范工作,促进市场平稳健康发展。

从《通知》上来看,小金认为这次的政策还是超预期的(目前也基本上是共识了)。不但将首付款比例大幅下调,并且还对于金融机构针对个人房屋贷款的方式进行了“指导”。《通知》中明确说了“鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款”。小金相信有很多贷款买房的人都了解“组合贷”是多么的划算,同时又是多么的“没法办”吧!以买二手房为例吧,假如贷款130万,其中80万用公积金,50万用商贷,那跟130万全用商贷绝对差老了去了。可是呢,也不知道是因为太过繁琐,中介机构懒得去办,还是卖房人真的是着急将房子出手,反正几乎一大半这样的咨询都以“组合带办理时间很长,原房东等不了”为由拒绝了。而这次,《通知》中将组合贷放在了正文第一段第二句的位置上,可见对该方式的重视程度。未来,针对组合贷流程的简化和规范可能会使审批的速度得到加快。

另外,市场此前预计商贷二套的首付比例可能从60%(京沪70%)降至50%。但实际上,央行却直接大刀阔斧的砍至40%。这对于购房人来说是最实惠的一个举措了。月供,其实不少人节省一下都还是可以负担的起的,特别是对于那种夫妻双方都有工作和住房公积金的家庭来说。但是,首付多了30%的话那可就不一样了,这对于很多家庭来说,绝对是一个问题了。小金有一些朋友,学历高、水平高、收入高,但就是工作的时间短,平时开销大。之前想买房,首付要200万,可手里拼拼凑凑管朋友借点管父母要点也只有120万。当时没办法只有等等再买了!不过还真别说,这一等还真等对了!国家想他之所想啊,要付200万的房子现在付120万就可以搬进去了,相当于是国家帮他解决了这80万的问题。

除了鼓励“组合贷”和降低首付款这俩点之外,财政部和国家税务总局在当天还下发了关于调整个人房屋转让所收取营业税的政策。其中,销售购买时间超过2年的个人普通住宅的营业税将免于征收。小金相信,不少近两年买过二手房或者关注二手房的人肯定对这个税有所了解。这个税基本上全是附加在买房人身上的。例如,看了一套房300万,地理位置、户型、小区环境都很满意,结果坐下来一算这个税,晕了!单税就要交60万,并且这个税可没有首付70%这一说,要买就是全额交税,那必须压力山大啊!

因此呢,综合来看周一央行、财政部等部委发布的这两个《通知》,更多的是倾向于激活买方。但是房地产有太长的产业链,我们不避讳地说,单纯靠降首付、减免税收就拉动整个行业的复苏,那基本上是不太可能的事情。另外这些举措小金认为也并不会过大的推动房地产价格上涨。北京、上海等地的限购措施仍然在执行,而新政所起到的作用可能更多的是释放一部分符合条件的对于房屋有需求的实时的力量。当前,就整个行业的复苏的来说,“去库存”是一个转折点。但是“去库存”又必然是在一系列的政策效果有所显现之后,并且适度的投资情绪有所提升之后才会出现的。因此呢,大家不需要对房价可能会快速回升产生太多的担忧。经济在下行是普遍共识,而房地产作为宏观经济中重要的一个部分,国家在政策上给予一定的支持也是意料之中。所以不用过度的解读甚至猜测政策可能带来的影响。总之,买房子对于每个人来说都是一件大事,不要盲目跟风,一定要想好了再出手。